Idan ka je ofishin rijistar filaye a Chonburi ko Phuket a wannan shekarar, za a iya tambayarka wasu tambayoyi da ba a saba yi ba: ina Thai da ke rike da hannun jarin kamfaninka ya samo kudinsa, wace sana'a yake yi, kuma me ya sa aka biya kudin hannun jari a hannu (cash). Wannan canji ba karamin abu ba ne, kuma yana shafar duk wanda yake da niyyar mallakar fili ta hanyar kamfani a Thailand.
Gaskiyar magana ita ce: dokar kasar ba ta canja ba. 'Yan kasashen waje har yanzu ba za su iya mallakar fili kai tsaye a Thailand ba, kuma kamfani da Thai ke da rinjaye a ciki (51%) har yanzu yana da hakkin mallakar fili bisa doka. Abin da ya canja shi ne yadda gwamnati take tabbatar da gaskiyar wadannan kamfanoni.
Menene Ainihin Ya Canja a Watan Mayu 2026?
A cikin Mayu 2026, Ma'aikatar Filaye ta Thailand (Department of Lands) ta aika da wasiku uku masu take 'most urgent' zuwa dukkan ofisoshin filaye na larduna. Wadannan wasiku ba su canza doka ba, amma sun kirkiro tsarin bincike guda daya wanda kowace ofishin fili dole ne ta bi.
Yanzu, ofisoshin filaye suna da hakkin:
- Duba bayanan kamfani daga Department of Business Development (DBD) don tantance gaskiya.
- Nema takardun kudi (financial records) na kamfanin da mutanen da ke ciki.
- Aikawa da ma'aikata don ziyartar wurin (site visit) domin tabbatar da cewa mutum ya zauna a wurin da ake cewa.
Wannan ba wai wani abu ne na zabin jami'in ofis kadai ba kamar da; yanzu tsarin ya zama tilas kuma an hada shi da bayanan gwamnati ta hanyar dijital.
Wace Kudi Ke Kawo Karin Bincike?
Akwai iyakoki biyu masu muhimmanci wajen fara zurfin bincike:
- Idan an biya kudin kash (cash) na 2 miliyan THB ko fiye, ana bincika inda kudin ya fito.
- Idan darajar filin ko dukiyar ta wuce 5 miliyan THB, ana bincika samun kudin shiga (income) da sana'ar duk wanda ke da hannu a ciki.
Sama da wadannan iyakoki, ofishin fili yana bincika tushen kudi, aikin yau da kullum, da tarihin banki na duk masu hannun jari da wakilan kamfanin.
Abu mai muhimmanci: idan an sanya kamfaninka a matsayin 'high-risk', ba yana nufin an tuhume ka da laifi ba tukuna. Ma'aikatar ta bayyana a fili cewa wannan tsari ne na tantancewa (screening tool) kawai, ba hukunci ba. Amma wannan bai kamata ya rage muhimmancin lamarin ba, domin daga nan ne za a fara zurfafa bincike ta hanyar duba shaidar hannun jari, takardun DBD, kwangiloli, da ziyarar wuri.
Shin Wannan Yana Shafar Kamfanonin da Aka Kafa Tuntuni?
Eh, kuma wannan shi ne mafi muhimmancin bangare na wannan sabon tsari. Dokokin ba su tsaya kan sabbin sayayya kadai ba; suna shafar kamfanonin da suka mallaki fili tun shekaru biyar ko goma da suka wuce. Idan kana da villa a Koh Samui, Hua Hin, ko gefen yammacin Phuket wanda aka rijista karkashin kamfani mai hannun jari na Thai 51%, kamfaninka na iya fadawa cikin binciken nan ko da ka sayi filin tun shekaru da suka wuce.
Tarihin wannan matsalar ya samo asali daga rabin karshen shekarun 1990, bayan matsalar tattalin arziki ta Asiya, lokacin da Thailand ta bude kofar mallakar dukiya ga masu jarin waje ba tare da canza Land Code ba. An baiwa 'yan kasashen waje 'yancin mallakar condominium da hayar dogon lokaci (lease), amma ba fili kai tsaye ba. Sakamakon haka ne kasuwar ta kirkiro tsarin kamfani inda Thai ke rike da 51% na hannun jari a takarda, amma ikon gaskiya na kula da kamfani yana hannun mai jarin waje ta hanyar 'preferred shares', 'share pledge agreements', da 'powers of attorney'.
Ministry of Interior ta fara kokarin rufe wannan kofa tun 2006, amma matsalar ita ce: an bayar da umarni, amma babu kayan aiki na tantancewa. Ofishin fili yana ganin takardu ne kawai, ba tsarin bayanai da aka hada ba. Yanzu, a 2026, an gina wannan tsarin hadin bayanai - kuma shi ne babban bambanci tsakanin dokar 2006 da wadda ta 2026.
Wace Hukunci Ke Jira Wanda Aka Kama a Matsayin 'Nominee'?
Mallakar fili ta hanyar 'nominee' (wato Thai da ya amince ya kasance shugaban hannun jari a takarda kawai, ba na gaskiya ba) har yanzu laifi ne mai tsanani karkashin Foreign Business Act. Hukuncin ya hada da:
- Tara daga 100,000 zuwa 1,000,000 THB.
- Ganin gidan yari har zuwa shekara uku.
Wannan hukuncin yana shafar duka bangarorin biyu: dan kasashen waje da ya sayi filin, da Thai da ya amince ya zauna a matsayin shugaban hannun jari na karya. Wannan shi ne dalilin da ya sa yanzu ya fi wahala samun wanda zai amince ya zama 'front shareholder', domin hadarin da yake dauka yanzu ya karu sosai.
A fadin kasar, an ce fiye da kamfanoni 46,000 masu hannun jarin waje suna karkashin bincike domin ana zargin su da tsarin 'nominee', bisa la'akari da rahotanni na masana'antu kan matsalar 2026.
Menene Zai Faru Idan An Kama Kamfaninka a Matsayin Nominee?
A nan ne gaskiyar lamarin take bayyana. Land Code ta baiwa hukumomi ikon umartar mai mallaka da ya sayar da filin da aka samu ba bisa ka'ida ba a cikin wani lokaci da aka kayyade, kuma idan ba a bi umarnin ba, gwamnati na iya tilasta sayarwa.
Amma a zahiri, ba a ga wani babban kamun-kai na tarin filaye ba (mass confiscation), kuma ba na tsammanin haka zai faru nan gaba kadan; a siyasance, farashinsa ya yi tsada ga kasa da 'yan kasashen waje suke da kaso mai muhimmanci a bukatar dukiya a larduna kamar Phuket. Abin da ke faruwa a zahiri ya fi rashin gamsarwa: sayarwa (resale) na tsayawa cak har wata da yawa yayin da wani tsari mai hadari (high-risk structure) yake karkashin bincike, sannan rangwamen farashi (price discount) yana karuwa yayin da mai saye yake tafiya.
Akwai kuma kuskuren tunani guda biyu masu yaduwa. Na farko: kamfanin da aka kirkira wata guda kafin rufe yarjejeniya, tare da 'yan hannun jari uku na Thai wadanda babu wata shaidar samun kudin shiga ko harkokin banki, shi ne farkon abin da wannan tsarin zai kama. Na biyu: akwai wadanda suke ganin wasikar amincewa daga matar aure ta Thai (wacce ta tabbatar cewa kudin na sirri ne) tana rufe fayil har abada. A gaskiya, hakan yana warware rijistar guda daya kadai; ba ya kare tsarin kamfani daga bincike idan filin yana karkashin sunan kamfani ba nata kai tsaye ba.
Wace Zabi Ne Mafi Kyau: Kamfani, Hayar Dogon Lokaci, ko Condominium?
Ga masu tunanin zabi tsakanin kafa kamfani na Thai ko rijistar hayar dogon lokaci (lease) domin gida da fili, shawarata ita ce: dauki hayar. Lease na shekara 30, wanda aka rijista a ofishin fili a bayan takardar chanote, yana da hakki mafi rauni fiye da mallaka kai tsaye, amma ba ya fadawa karkashin bincike, kuma ba zai mai da kai wanda ake shari'a da shi ba.
Amma kada ka yi watsi da tsarin kamfani gaba daya. Kamfani mai gaskiya, mai ainihin ayyukan kasuwanci, tare da abokan hulda na Thai na gaskiya, jarin da aka biya daidai, da shekaru na rahoto mai tsafta, zai iya wuce bincike ba tare da matsala ba. Matsalar ita ce irin wannan kamfani yana bukatar kudi na gaske da kasuwanci na gaske a baya, ba wai kwaskwarima kawai ba.
Ga masu kudin miliyan 5-6 THB don siyan condominium da aka gina shi kammalu, babu wannan matsalar ko kadan. Babu kamfani, babu nominee, kuma babu iyakar tushen-kudi da darajar filin ke kawo, don haka babu abin da za a tsara. Condominium a karkashin adadin 49% na mallakar 'yan kasashen waje ya kasance kadai tsarin mallakar cikakke (freehold) da ake baiwa 'yan kasashen waje - kuma har yanzu shi ne zabi mafi tsaro, ko da yake shi ne mafi rashin ban sha'awa a kasuwar.
Yadda Za Ka Shirya Kafin Yin Rijistar Fili a 2026
Wadannan wasu shawarwari na amfani ga duk wanda yake shirin rijistar fili ko dukiya a wannan shekarar:
- Rijistar mallaka a ofishin fili tana bukatar ko dai halartar mutum da kansa, ko power of attorney da aka rubuta bisa tsarin doka na Thailand daidai. Ofisoshi sun fi tsananta wajen bukatar halartar mutum da kansa.
- Ka shirya kwanaki biyu zuwa uku na aiki don layi, tantance darajar dukiya, da bankin draft.
- Idan kana da villa ko gida karkashin kamfani a yanzu, mataki na farko shi ne bincika: su wanene masu hannun jari, ta yaya aka biya jarin, kuma akwai rahoto na gaskiya da ayyuka a baya kuwa. Za ka iya nema takardar DBD company extract; wannan yana daukar rana daya kadai kuma kudinsa kadan ne.
Daga nan, za ka zabi ko ka mayar da kamfaninka bisa ka'ida ta gaskiya, ko ka canza zuwa hayar dogon lokaci mai rijista. Hanyar biyu galibi ta fi arha fiye da fuskantar matsala lokacin sayarwa.
Ga duk wanda ke tunanin sayen dukiya a Phuket ko wani lardin yawon bude ido a Thailand, Kadarorin Thailand na iya taimaka maka wajen fahimtar wadannan tsare-tsare kafin ka dauki mataki.
Tushen: Restate.ru