Ka yi tunanin haka: ka sayi villa a Phuket mai darajar dala miliyan daya. Ka sanya hannu kan takardu uku a rana daya - lease na kasar, taken mallaka na ginin (freehold), da yarjejeniyar management company. Sai lauyoyi suka gano wani sashi da ke boye a cikin fakitin, wanda zai baiwa mai gina gidan ikon soke DUKKAN takardun nan uku tare, har da hayar kasar da gidan yake, saboda kawai rashin biyan kudin ruwa a kan lokaci.
An goge wannan sashi lokacin tattaunawa. Amma da ba a lura da shi ba, dukiya mai darajar dala miliyan daya za ta rataya a kan wata karamar takardar biyan kudin ruwa kawai.
Wannan ba wani lamari na musamman ba ne. A Thailand, babu wani doka da ta tilasta bincike na notary a kan yarjejeniyoyin sayarwa. Kamfanonin gina gidaje da masu hayar gida ne ke rubuta takardun nan da kansu, ta lauyoyinsu, don amfanin kansu. A gaskiya, bincike mai zurfi (due diligence) a Thailand ba ya damu da chanote (takardar mallakar kasa) sosai, domin galibi takardun mallaka suna da tsafta. Inda kudin ke bata shi ne a cikin rubutun yarjejeniyoyin.
Menene Amsar Takaitacce Ga Wanda Yake Son Sayen Gida A Thailand?
Gabanin komai, ka fahimci wannan: sashin 'cross-default' (in wani bangare na yarjejeniya ya karya, wasu duka suna karyewa) shi ne mafi hatsari a cikin fakitin villa da kasa - domin karyewar yarjejeniya guda daya kadai zai iya soke dukkansu uku. Wannan ne abin farko da za ka bincika kafin ka sanya hannu.
A kasuwannin haya na Bangkok mall, misali, akwai yawan al'ada na kara kudin haya na 10% a duk shekara, tare da hakkin mai gidan na sake duba adadin kudin a duk bayan wata 18 ba tare da tattaunawa da kai ba. A wani lamari da an rubuta, wani mai kasuwanci ya sami nasarar daure adadin haya, wanda ya ceci shi kimanin dala 5,000 a shekara a kan wata shago matsakaici a mall.
A fannin gine-gine a Pattaya, kusan dukkan yarjejeniyoyi suna hukunta mai saye idan ya jinkirta biya, amma ba sa hukunta kamfanin gine-gine idan ya jinkirta bayar da gida. Za a iya gyara wannan rashin daidaito ta hanyar sanya ranaku na karshe da tsayayyu da matsayin kammala aiki a cikin yarjejeniyar.
Ga yarjejeniyoyin lasisi da franchise (a Samui da Bangkok), galibi babu kariyar alama ta kasuwanci (brand), kuma mai bada lasisi na iya canza kudin haraji (royalty) ba tare da tattaunawa ba. A wani kasuwancin yawon bude ido a Samui, kara sharudan tabbaci da diyya ya rufe hadarin da ya kai kimanin dala 100,000.
A karshe, idan mallakin gini ya sauya hannu ba tare da sashin ci-gaba na hayar (lease-continuity clause) ba, sabon mai gidan zai iya sake rubuta sharudan hayar naka gaba daya. Magani mai sauki: a rubuta sashin gado (succession clause) a cikin yarjejeniyar tun farko.
Ta Yaya Yarjejeniyar Villa Da Kasa Take Aiki, Kuma Ina Rauninta Yake?
Tsarin villa a kan kasar lease tare da gini mai freehold doka ce halatta kuma ana amfani da ita akai-akai a Phuket da Koh Samui. Amma an gina ta daga takardu uku ko fiye, kuma rauninta na kasancewa a inda takardun suke haduwa da juna.
Ka tambaya: me zai faru idan an sayar wa wani na uku, idan aka gada gidan, idan management company ta canza, ko idan an yi jayayya da makwabta? Idan lease na kasar ya kai shekara 30 tare da alkawarin sabuntawa sau biyu, ka tambaya menene ainihin ke tabbatar da sabuntawa na biyu. Galibi babu komai sai alherin mai gidan kadai - kuma nan ne gaskiyar lauyanka ta fi kimar duk wata gabatarwa mai kayatarwa daga mai sayarwa.
Menene Ya Kamata Ka Duba A Yarjejeniyar Condo Da Ake Sayarwa Kafin An Gina Ta (Off-Plan)?
Ga condo da ake sayarwa kafin gini ya kammala, ainihin aikin bincike ba a kan take ba yake, sai a kan jadawalin biyan kudi. Ka daure biyan kudi da matakan gini na ainihi, ba kwanan wata kalanda ba. Ka nemi hukunci mai daidaito ga bangarorin biyu: idan za ka biya tara saboda jinkirin biya, mai ginin ya kamata ya biya tara idan ya jinkirta bayar da gida. Kuma ka amince tun farko game da abin da za a kira lahani (defect) a lokacin karban gida, don kada jayayya kan darajar plaster ta koma jayayya kan dandano.
Ga yarjejeniyar kasuwanci (kamar shago ko ofis), yarjejeniyar ta fi wurin muhimmanci. Kudin da aka daure har karshen wa'adin ya fi ragi na shekara ta farko darajar. Ka duba hakkin mai gidan na sake duba kudin haya ba tare da tattaunawa, tsarin kididdigar kara kudi (indexation), me zai faru da ajiyar kudinka idan an dakatar da yarjejeniyar da wuri, da me zai faru da hayar naka idan an sayar da ginin.
Ga lasisi ko franchise, rauni yana a kan haƙƙin mallaka (IP) da royalty. Idan ba a rijistar alamar kasuwanci (trademark) a Thailand ba, babu abin da za a kare. Idan za a iya canza royalty ta hanyar wasika kawai, tsarin kudin naka na aiki ne har sai wasikar farko ta zo.
Wane Tarko Ne Ya Fi Hatsari A Kowace Nau'in Kasuwanci?
| Nau'in Kasuwanci | Tarko Na Al'ada | Abin Farko Da Za Ka Duba | Farashin Kuskure |
|---|---|---|---|
| Villa: lease na kasa + freehold gini | Cross-default wanda ke soke duk yarjejeniyoyi saboda karyewar daya | Sashin dakatarwa, sharudan sabunta lease, hakkin canja wuri | Rashin ikon dukiya mai darajar har dala miliyan 1 |
| Condo mai off-plan | Hukunci ga mai saye kawai, ba a bayyana matsayin ingancin gini | Jadawalin biya bisa matakan gini, hukuncin jinkiri, duba gida a lokacin karba | Watanni 12 zuwa 18 na fanko ba tare da diyya ba |
| Hayar shago a mall | 10% karin haya duk shekara tare da sake duba kudi duk wata 18 | Tsarin indexation, sashin canjin mallaka, sharudan ajiyar kudi | Kimanin dala 5,000 a shekara, ga kowace shago |
| Lasisin alama (brand) | Babu kariyar IP, dakatarwa ba tare da diyya | Rijistar trademark a Thailand, tsawon lokaci, dalilan dakatarwa | Har dala 100,000 na kudin talla da aka zuba a alamar wani |
| Franchise | Canjin royalty ba tare da tattaunawa, kudin talla ba a bayyana | Adadin royalty tsayayye, kasafin talla, yankin keɓance | Karuwar kudi ba za a iya hango ba a duk tsawon yarjejeniyar |
Wadanne Kuskure Ne Masu Saye Ke Yawan Yi A Sayen Dukiya A Thailand?
Duba take kawai sannan ka tsaya nan. Chanote mai tsafta ba zai kare ka daga yarjejeniya mara adalci ba. Ka bincika duka biyu, kuma sau da yawa a cikin yarjejeniyar ne ainihin matsalar take boye.
Amince da fassarar ba tare da tabbaci ba. A kotu na Thailand, sigar Thai ce ke da karfin doka. Turanci ko wasu fassarori don sanin al'amari ne kawai. Ka tabbatar akwai sashi mai bayyana wace sigar ce ke da karfi, kuma ka bar wani fassara mai zaman kansa ya duba sigogin biyu.
Kuma kar ka dauka hukuncin jinkiri kadai zai warware komai. An rubuta sashin, mai ginin ya kawo gida shekara guda a makara, sannan babu wani abin da za a karba domin asusun kamfanin gine-ginen ya zama fanko. Hukunci yana aiki ne kawai idan an hade shi da biyan kudi bisa matakan gini, guarantee daga banki, ko riko da kaso na karshe na kudi. Wannan ne wurin da magani mai kama a matsayin cikakke ya zama rabin magani kawai.
Haka nan, sanya hannu da gaggawa kamar kana hutu. Ana bayar da ajiyar kudi (deposit) cikin rana daya; amma yarjejeniyar ta cancanci wata guda na bincike. Yarjejeniyoyin ajiye wuri (reservation agreements) galibi suna dauke da sashin ajiyar kudin da ba za a iya mayarwa ba, don haka ka yi tattaunawa kafin kudin ya tafi, ba bayan haka ba.
A kan rashin daidaito, arbitration a Singapore na iya jin kamar abu mai daraja, amma yana iya kai wa dubun-dubatan daloli, wanda bai dace da yarjejeniyar da darajarta ba ta wuce THB miliyan 5 ba. Ga sayayya na girman talakawa, kotun Thai da take kusa da dukiyar ita ce zabi mai hankali.
A karshe, kar ka dauka management company tsaka-tsaki ce. Yarjejeniyar sabis (service agreement) galibi tana da alaka da mai ginin gida, kuma tana iya bawa kamfanin damar kara kudin sabis ba tare da iyaka ba. Ka nemi tsarin indexation ko iyaka mai karfi.
Shawarar Kai Tsaye: Yaushe Bincike Na Doka Yake Da Amfani, Yaushe Ba Ya Da Shi?
Ga shawara ta a takaice: kar ka taba sanya hannu kan fakitin da kamfanin gine-gine ya rubuta da kansa, koda kuwa manajan sayarwa ya ce daidai ne kuma ba a canza shi. A gaskiya, ana canza wadannan takardu koyaushe.
Amma akwai wani lokacin da wannan shawarar ba ta dace ba: idan girman yarjejeniyar bai kai THB miliyan 3 ba, cikakken bincike tare da duba takardun kamfani da ziyarar ofishin kasa (land office) na iya cinye kaso mai yawa daga ribar da za ka samu. A wannan halin, ka mayar da hankali kan sashe hudu kacal: dakatarwa (termination), biyan kudi, canja wurin hakkoki, da warware jayayya.
Amma idan darajar dukiyar ta wuce THB miliyan 10, guje wa bincike ba hanya ce mai hankali ta adana kudi ba. A wannan matakin, kudin bincike (galibi ana kimanta shi da dubun-dubatan baht ga condo na yau da kullum, kuma fiye da haka ga villa da tsarin lease/freehold da tsarin kamfani) ba komai ba ne idan aka kwatanta shi da hadarin da za a bar shi.
Tambayoyi Da Ake Yawan Yi
Nawa ne kudin bincike na doka ga yarjejeniyar dukiya a Thailand? Bisa kimantawar kasuwa, bincike na yau da kullum ga condo yana kashe dubun-dubatan baht kadan; villa mai tsarin lease da tsarin kamfani na kudi na kashe fiye da haka kuma yana daukar tsawon lokaci. Ka kwatanta wannan da girman yarjejeniyar - ga dukiya mai darajar sama da THB miliyan 10, guje wa bincike ba shawara mai hankali ba ce.
Ana iya canza yarjejeniyar kamfanin gine-gine, ko dole ne mu amince da yadda take? Eh, za a iya canza ta, duk da abin da tawagogin sayarwa suke iya cewa. Ana canza ranakun bayar da gida, hukunci, matsayin kammala aiki, da sharudan canja hakki akai-akai, musamman a ayyukan da har yanzu ba a sayar da su gaba daya ba. Idan aka ki tattaunawa kan kowane canji gaba daya, wannan alama ce mai hatsari.
Menene 'cross-default' kuma me ya sa yake da hatsari? Wannan sashi ne wanda idan an karya wata yarjejeniya guda a cikin fakitin takardu, zai bada hakkin dakatar da sauran su duka. A tsarin villa da lease na kasa, rashin biyan kudin sabis kawai zai iya (a fasaha) sanya hakkin amfani da kasar kanta cikin hadari.
Yaushe ne ya kamata a fassara yarjejeniyar zuwa harshe biyu, kuma wace sigar ce ta fi karfi a kotu? Ya kamata yarjejeniyar ta kasance a harsuna biyu, tare da sashi bayyananne wanda ya nuna wace sigar ce za a bi idan akwai sabani. Idan Thai aka sanya a matsayin mai karfin doka, kana bukatar fassararka mai zaman kansa, ba na mai sayarwa ba.
Tushen: Kivilab Property