Ka yi tunanin kana tsaye a ofishin filaye na Thalang, Phuket, don kammala siyan villa. Dan Thai da ke rike da hannun jari a kamfaninka yana zaune kusa da kai, yana da fasfo da hatimin kamfanin a hannunsa. Amma sai jami'in ofishin ya juya, ya nemi ba takardun kamfani kadai ba, sai da bayanan asusun banki na dan Thai din, shaidar aikinsa, da bayani kan inda kudin siyan ya fito. Shekaru biyu da suka wuce, wannan tambaya ba ta kasance ruwan dare ba. Amma tun tsakiyar Mayu 2026, ta zama al'ada.
Ma'aikatar Filaye ta Thailand ta fitar da wasiku uku masu tambarin 'gaggawa' zuwa dukkan ofisoshin filaye na larduna. Wasikun sun hada dukkan tsohuwar jagora a cikin tsari daya na kasa: babban tarin bayanai (database) na kamfanonin da suke rike da filaye, sake duba wannan tarin kowane wata, da kuma bayar da rahoto ga hukumomin tsakiya kowane kwata.
Menene sabbin da'awar Ma'aikatar Filaye ta 2026?
A tsakiyar Mayu 2026, Ma'aikatar Filaye ta Thailand ta fitar da wasiku uku masu tambarin 'gaggawa' zuwa dukkan ofisoshin filaye na larduna, wanda ya hade duk tsohuwar jagora cikin tsari daya na bincike kan mallakar filaye ta hanyar wakili (nominee ownership).
Ofisoshin filaye yanzu dole su gina babban tarin bayanai na kasa (nationwide database) na dukkan kamfanonin da suke rike da filaye, su duba shi kowane wata, kuma su bayar da rahoto ga ma'aikatar kowane kwata uku. Idan kamfani ya cika sharuddan zama 'baƙon shari'a' (foreign juristic person) a karkashin Sashe na 97 da 98 na Dokar Filaye (Land Code), ofishin dole ne ya bayar da rahoto nan take, ba tare da jira zagayen kwata uku ba.
Wannan yana nufin kamfanin da ya sayi fili a shekarar 2019 yanzu yana zaune a cikin tarin bayanai iri daya da wanda ke sayen fili wannan makon. Sake duba bayanai kowane wata na nufin sauyi a cikin masu hannun jari, kuskure a cikin takardu, ko rashin daidaito a adireshin da aka yi rajista, na iya sake bude wani shari'a bayan shekaru da yin ciniki.
Wace kudi ce ke jawo bincike kan asalin kudi?
Sashe na 74 na Dokar Filaye yana bai wa jami'ai ikon tambayar asalin kudi, samun kudin shiga, sana'a, da yanayin tattalin arziki na duk wanda ke cikin ciniki. Wannan bincike mai zurfi yana aiki musamman idan:
- An yi ciniki da kudin banki (cash) sama da baht miliyan 2, KO
- Kimar da ofishin filaye ya sanya wa filin (official appraisal) ta wuce baht miliyan 5, ba kudin da aka rubuta a kwangila ba.
Bisa rahoton Bangkok Biznews kan matakan Ma'aikatar Filaye, wadannan iyakoki na baht miliyan 2 da baht miliyan 5 an tsara su musamman don tantance ko kudin dukiyar mutum ne ko dukiyar aure ce ta hadin gwiwa, don haka wannan ma wani abu ne da masu son sayen dukiya su shirya takardu a kansa tun da wuri.
Idan an tabbatar da cewa kamfani na cikin hadari mai girma (high-risk), ofishin zai iya bukatar rajistar masu hannun jari, takardun da aka mika wa Ma'aikatar Ci Gaban Kasuwanci (Department of Business Development), takardun kudi, har ma ya tura mutane su bincika a wurin da kamfanin ya yi rajistar adireshinsa (on-site inspection). Wani bincike na shari'a daga Mondaq ya bayyana cewa tsarin tilastawa yanzu yana bukatar kwamitocin bincike na larduna su hada da masu bincike na musamman, kamar manyan hafsoshin 'yan sanda na yankin, wanda yake bai wa hukumomi hanyar samun bayanan hannun jari, haraji, da shige-da-fice cikin sauki.
Me ya sa tsarin '51/49' na kamfani ya rushe yanzu?
Doka ta hana bakin hayan kasa mallakar fili a Thailand tun shekaru masu yawa, sai ka dubi wasu keɓaɓɓun hanyoyi kamar tsarin zuba jari na baht miliyan 40 ko izinin da ke da alaka da BOI. Abin da ya canza a shekarar 2026 ba doka ba ce, aiwatarwa ce.
A baya, tsarin kamfani na 51/49 (Thai suna da kaso 51%, baƙon kasa 49%) - wanda ke da matsala a fuskar doka - yana wanzuwa saboda gwamnati ba ta da isasshen tarin bayanai ko albarkatun bincike don duba kowane shari'a. Ofishin filaye zai ga kamfanin da Thai suke da rinjaye, ya yi rajistar canja mallaka, sai a ajiye takardun.
Yanzu, jami'ai ba sa kallon takardu kadai. Suna tambayar: Wanene a zahiri ya bayar da jarin kudi? Me ya sa dan Thai da ke bayyana samun kudin shiga na baht 15,000 a wata yake da hannun jari a kamfanin da ya biya baht miliyan 30 don fili? Kamfanin yana da wani aiki na gaske ne, ko kuma yana da dukiya guda daya kawai?
Anan ne tsarin da ya fi shahara a shekarun baya-bayan nan yake fadowa: hannun jari mai fifiko (preference shares) mai karancin ikon zaben (voting rights), inda 'yan Thai ke rike da 51% na jarin amma kuri'a daya kacal, yayin da baƙon kasa yake da kuri'u goma. Shekaru masu yawa, an tallata wannan a matsayin dabarar doka mai kaifi. Yau, shi ne tsari na farko da masu bincike suke nema: rinjayen Thai da ba shi da ikon yanke shawara shi ne ainihin ma'anar tsarin wakili (nominee). Kalmar 'lauyanmu na Thai ne ya kafa shi, don haka lallai doka ce' ba ta bayar da wata kariya. Yin rajistar ciniki ba ya nufin doka ce, kuma yanzu ma ba shi ne mataki na karshe ba.
Shin hayan filin shekaru 30+30 hanya ce mai aminci?
Gaskiyar magana ita ce, a', kuma wannan al'ada ce ta biyu da ya kamata a yi watsi da ita. Dokar Farar Hula da Kasuwanci (Civil and Commercial Code) ta baiwa mutum damar yin rajistar hayan gida ko fili har zuwa shekaru 30 kacal. Alkawarin sabuntawa (renewal) da aka rubuta a cikin kwangilar wajibi ne na kashin kai (personal obligation) na wanda ya mallaki filin a lokacin, ba hakki ne da yake bin filin ba kai tsaye.
Idan mai filin ya sayar da shi, ko kuma bashi ya kama filin, babu wanda zai zama tilas ya cika alkawarin shekaru 30 na biyu. Wannan yana nufin 'shekaru 60' da masu hada-hadar gidaje suke alkawarta ba tabbatacce ba ne, alkawari ne na wani mutum, ba na doka ba.
Menene ra'ayin Kadarorin Thailand kan wannan?
A ganina, ga mai son saye mai kudin da bai wuce baht miliyan 10 zuwa 15 ba, tsarin kamfani ba shi da wata ma'ana ta tattalin arziki yanzu. Bayar da rahoto na shekara-shekara, binciken asusu (audit), hadarin samun bincike a wurin kamfanin, da yiwuwar a tilasta ka sayar da dukiyar cikin shekaru biyar, duk suna cinye duk wata fa'ida akan siyan condominium a karkashin kason baƙon kasa (foreign quota, wato 49% na fadin sayarwa a wani gini), inda take mallaka (title) yake kai tsaye a hannun baƙon kasa, kuma an bayar da cikakken takardar chanote ga unit din.
Idan kana gina kasuwanci na gaske - hotel, masana'anta, ko aikin gona - tare da abokin hulda na Thai wanda ya zuba jari na gaske kuma yana da rikodin harkokin kasuwanci a takardu, wadannan wasiku ba su shafe ka sosai ba. An tsara binciken ne don gano kamfanonin 'kwasfa' (empty shells), ba kamfanoni masu aiki na gaske ba.
Sai dai, dole a fadi gaskiya: aiwatarwa zai bambanta daga lardi zuwa lardi. Phuket, Koh Samui, Pattaya, da Chiang Mai su ne yankuna masu karfin kula saboda dalilai bayyanannu, yayin da ofishin filaye a wani karamin gari na yankin Isan ba zai fara bincike a wurin kamfani cikin watanni uku na farko ba. Saurin aiwatarwa zai bambanta, amma ainihin dokar ba ta canza ba, hakan yana shafar ne lokacin da bincike zai kai wata dukiya kawai.
Yadda za ka duba tsarinka kafin matsala ta taso
Abu mai amfani: sa hannu da yin rajista a ofishin filaye yanzu galibi yana bukatar kasancewar dukkan bangarorin ciniki a zahiri, saboda jami'ai yanzu suna tambayar mutane kai tsaye, ba wakilai masu takardar wakilci (power of attorney) ba.
Idan yanzu haka dukiyar da kake da ita tana karkashin kamfanin Thai, ka fitar da takardun kafin karshen kwata mai zuwa, ka duba wadannan abubuwa hudu:
- Ko 'yan Thai da suke rike da hannun jari sun biya kudin hakikanin hannun jarinsu.
- Ko adireshin da kamfanin ya yi rajista da shi yayi daidai da inda ake gudanar da ainihin aiki.
- Ko an mika rahoton kudi (filings) na kowace shekara da kamfanin ya yi aiki.
- Ko akwai hujja ta rikodin kasuwanci fiye da mallakar villa daya kawai.
Wadannan su ne abubuwan farko da ofisoshin filaye suke duba, kuma ya fi rahusa a gyara su tun kafin an tayar da tambaya, fiye da bayan an tayar da ita.
Tushen: Mondaq