Idan kana bin labaran gidaje a Thailand, wataƙila ka ji labarin wannan babban aikin bincike da 'yan sandan Thailand suka gudanar: an gano hanyar sadarwa ta kamfanoni 33 da 'yan kasar China ke amfani da su domin mallakar gidaje masu tsada a birnin Bangkok. Jimillar darajar wadannan gidaje ta wuce baht biliyan 1.275 (kimanin dala miliyan 35). Wannan ba karamin al'amari ba ne, kuma yana da matukar muhimmanci ga duk wanda ke tunanin saye gida a Thailand, ko dan Najeriya ne, dan Ghana, ko wani Bahaushe daga ko'ina.
Tsarin da aka gano yana da sauki amma haramtacce: dan kasar waje zai bude kamfani na Thailand, ya sanya 'yan hannun jarin Thai a matsayin 'nominee' (wato masu suna kadai amma ba su da hannun jari na gaske), sannan ya yi amfani da wannan kamfani wajen sayan fili da gidaje. Wannan hanya tana kaucewa dokar da ta hana baki mallakar fili kai tsaye a Thailand.
Amsa a Takaice (Abin da Ya Fi Muhimmanci)
'Yan sandan Thailand sun gano cewa an yi amfani da kamfanoni 33 domin mallakar gidaje masu tsada 33 a Bangkok, wanda jimillarsu ta wuce baht biliyan 1.275. An yi amfani da 'yan hannun jari na Thai a matsayin 'nominee' domin kaucewa dokar hana mallakar fili ga baki karkashin Sashe na 86 na Dokar Fili (Land Code Act). Duk wanda aka same shi da laifi zai fuskanci kwacewa dukiya, tara, da kuma tuhuma a kotu karkashin Dokar Kasuwancin Baki (Foreign Business Act - FBA). Wannan bincike ba shi kadai ba ne; tun 2024, Ma'aikatar Bincike ta Musamman (DSI) ta kara sa ido kan irin wadannan tsare-tsare, musamman a bangaren gidaje masu tsada. Har wa yau, an yi wani irin bincike a Phuket a mataki na uku, inda aka bincika kamfanoni 77 masu alaka da fili mai darajar baht biliyan 1.053, wanda ke nuna cewa wannan aiki na 'yan sanda ya wuce Bangkok kadai. Amma akwai hanyoyi na doka da suka rage: mallakar condominium ta hanyar 'freehold', hayar dogon lokaci (leasehold na shekaru 30+30+30), da kuma tsare-tsare masu alaka da BOI (Hukumar Karfafa Zuba Jari).
Muhimman Bayanai da Za Ka Bukata
- Dokar hana mallakar fili ga baki ta samo asali ne daga Sashe na 86 na Dokar Fili ta 1954. Wannan doka ba ta canza ba tsawon fiye da shekaru 70, kuma babu wani togaciya ko da ga masu zaman dindindin ko masu 'elite visa'.
- Dokar Kasuwancin Baki (1999) ta iyakance rabon mallakar baki a cikin kamfanin Thai da ke shiga wasu ayyuka, ciki har da harkokin fili, zuwa kashi 49% kadai. Duk wani tsari na 'nominee', inda 'yan hannun jarin Thai ba su da wani jari na gaske, ana daukarsa a matsayin laifin aikata ta hanyar zamba.
- A cewar jaridar The Nation Thailand, gidajen da aka bincika suna cikin unguwannin Bangkok masu daraja, kuma matsakaicin darajar gida daya ya kai kimanin baht miliyan 38.6 (fiye da dala miliyan 1).
- A wani bincike na mataki na uku a Phuket, Phang Nga, da Krabi, an tura fiye da jami'ai 500, an kama mutane 59, an bincika wurare 60, kuma an gudanar da bincike kan kamfanoni 77 da ke da alaka da fili da hannun jari, inda dukiyar da abin ya shafa ta kai kimanin baht biliyan 1.053.
- A fadin kasar Thailand, an sake duba fiye da kamfanoni 11,400 masu alaka da baki a Samui da Phangan kadai, sannan an sake duba fiye da 7,000 a fadin kasar baki daya, kuma an riga an tuhumi fiye da kamfanoni 850, wanda ake kiyasin ya kai asarar baht biliyan 15 ga gwamnati.
- Baki na iya mallakar dakin condominium bisa tsarin 'freehold' cikin doka, muddin ba a wuce adadin da aka kebe wa baki a wannan gini ba (wanda aka takaita zuwa kashi 49% na jimillar fadin gini).
- Tsakanin 2024 zuwa 2025, gwamnati ta tattauna wani kudurin doka da zai bai wa baki damar sayen har zuwa rai 1 (murabba'in mita 1,600) na fili tare da zuba jari na akalla baht miliyan 40, amma an dakatar da wannan shawara sakamakon adawar siyasa.
- Hukuncin da ke jiran wadanda aka kama da tsarin 'nominee' sun hada da tara har zuwa baht miliyan 1, daurin har zuwa shekaru 3 a gidan yari, da kuma tilastawa sayar da dukiyar cikin kwanaki 180 kamar yadda Ma'aikatar Fili ta umarta.
Me Ya Sa Aka Kara Tsanani a Yanzu?
Abubuwa da dama sun hade wajen kawo wannan sauyi. Hauhawar farashin gidaje masu tsada ya jawo hankalin manema labarai da jama'a. Muryoyin siyasa da ke adawa da 'sayar da fili ga baki' sun samu karbuwa a majalisar dokoki. DSI ma ta samu karin kudade da kayan aikin dijital domin bin diddigin tsare-tsaren kamfanoni masu shakku, kamar yadda ake gani a wannan aiki mai matakai da dama daga Bangkok har zuwa Phuket da tsibiran kudu.
Wace Unguwa a Bangkok Ke Fuskantar Kulawa Sosai?
Unguwannin masu daraja ne suka fi jan hankalin bincike: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor, da kuma gidajen da aka rufe (moo baan) a yankunan Bang Na da Ramkhamhaeng. Duk wata dukiya mai darajar sama da baht miliyan 20 ana yi mata bincike ta atomatik.
Shin Wannan Kawai Ya Shafi 'Yan Kasar China Ne?
A'a. Dokar ta shafi dukkan baki ba tare da bambanci ba. An taba kai irin wadannan karar zuwa kotu game da 'yan kasar Rasha, kasashen Turai, da Australia, musamman a Phuket da Koh Samui. Hanyar sadarwar 'yan kasar China ta jawo hankali saboda girmanta, amma tsarin aiwatarwa dai daya ne ga kowa, kamar yadda ake gani a ayyukan da suka gudana daidai wa daida a Phuket, Phang Nga, da Krabi.
Menene Zai Faru Da Dukiya Bayan Kwacewa?
Ma'aikatar Fili za ta bayar da umarnin sayar da dukiyar a tilas cikin kwanaki 180. Idan mai gidan bai sayar da kansa ba, za a sanya gidan a gwanjo. Kudin da aka samu za a mayar wa mai gidan bayan an cire tara da sauran kudade, ko da yake farashin gwanjo yakan kasance kasa da farashin kasuwa sosai.
Hanyoyi na Doka Da Za Ka Iya Amfani Da Su
Ba dole ba ne ka kasada da rayuwarka ko kudinka wajen bin hanyoyin da ba na doka ba. Ga hanyoyi uku masu muhimmanci:
- Sayi condominium bisa 'freehold' cikin iyakar kashi 49% na mallakar baki a wancan ginin. Wannan shi ne hanya mafi sauki da tsaro don mallakar dukiya a Thailand.
- Idan kana son villa, yi amfani da tsarin 'leasehold' (hayar dogon lokaci) tare da lauya mai kwarewa da aminci.
- Yi cikakken bincike (due diligence) kan kowace dukiya ta hanyar lauya mai zaman kansa wanda ba shi da alaka da mai gina gidan.
Binciken 'yan sandan Thailand ba wai wani abu ne da ya faru kwatsam ba, illa dai wani bangare ne na manufar gwamnati mai dorewa. Tsare-tsaren 'nominee' da suka yi shekaru masu yawa suna gudana yanzu suna dauke da hadari mai girma da ba za a iya jurewa ba. Ga duk wanda ke shirin saye gida a Bangkok ko kuma a tsibiran kamar Phuket, hanya daya tak da ta dace ita ce bin tsarin mallaka na doka gabaki daya. Duk da haka, kasuwar Thailand na ci gaba da kasancewa mai jan hankali: kudin haya (rental yield) na condominium yakan kai kashi 5-7% a shekara, kuma farashin shiga kasuwa bai kai yadda ake kashewa a Singapore ko Hong Kong ba. Amma kariyar jarinka na farawa ne da zabar tsarin yarjejeniya daidai daga farko. A Kadarorin Thailand, muna taimaka wa masu saye su gano hanyoyin doka masu inganci kafin su dauki wani mataki.
Majiya: International Investment