Idan kana tunanin sayen gida a Phuket, akwai wata lamba da za ta fi maka amfani fiye da hoton talla mai kyan gani: baht biliyan 38.18. Wannan shi ne jimlar kwangilolin da mutane suka riga suka sanya hannu a kai, suka kuma biya kuɗi, amma har yanzu ba a mika musu mallakar gidan (title deed) ba. A kudin musaya na kimanin baht 32.5 ga dala daya, wannan ya kai kusan dala biliyan 1.17 na kudin shiga wanda kamfanin AssetWise ya riga ya tabbatar, amma har yanzu bai karba ba a hannu.
AssetWise yana daga cikin kamfanonin gine-gine kalilan da suke jera hannayen jarinsu a kasuwar hannayen jari ta Thailand (SET) wadanda suke bunkasa maimakon fadowa a wannan lokacin da sauran kamfanoni ke fama da koma bayan tallace-tallace. Wannan bunkasa ba abu ne mai sauki don fahimta ba sai an fahimci yadda dokar shari'a ta Thailand take gudanar da lissafin kudaden shiga.
Me Ya Sa Kudin Shiga Ya Karu Da 57% Alhali Ba Sabbin Sayarwa Ne Ba?
A rabin farkon shekara, AssetWise ya samu kudin shiga na baht biliyan 5.69, wanda karuwa ne na kaso 57% idan aka kwatanta da lokaci daya na bara. Amma abin mamaki, wannan karuwar ba ta fito daga sabbin masu saye ba, sai daga mika gidajen da a baya an sayar. A karkashin ka'idar lissafin kudi ta Thailand, ba a rubuta wani abu a matsayin "kudin shiga" sai a ranar da aka mika mallakar gidan (transfer) a hukumar filaye (Land Department), ba a ranar da aka rattaba hannu kan kwangila ba.
Wannan ne dalilin da ya sa lambar baht biliyan 38.18 ta fi muhimmanci fiye da rahoton kudin shiga na kwata-kwata. Kudin shiga na yau da kullum yana nuna gidajen da an gina su tun shekaru biyu ko uku da suka gabata. Amma "backlog" yana nuna adadin mutanen da SUN RIGA SUN SANYA hannu tare da biyan kudi a yau.
Menene 'Backlog' A Zahiri, Kuma Me Ya Sa Yake Da Muhimmanci Fiye Da Rahoton Kwata-Kwata?
Backlog shi ne jimlar darajar kwangilolin sayarwa da an rattaba hannu a kai amma ba a mika gidajen ba tukuna. Idan aka kwatanta da kudin shiga na rabin shekara (baht biliyan 5.69), lambar baht biliyan 38.18 tana nufin cewa aikin da ake yi a yanzu zai iya rufe shekaru masu yawa na kudin shiga nan gaba, kusan sau uku na kudin shiga na shekara guda.
Wannan yana nufin AssetWise yana sayarwa da sauri fiye da yadda yake iya gina da mika gidaje. A kasar da babban bankinta (Bank of Thailand) ke tsaurara sharuddan lamuni ga masu saye na cikin gida, kuma bukatar gidaje na cikin gida ta ragu, wannan gibin yakan cika ta hannun kudin waje, kuma shi ne abin da ake gani a fili a Phuket.
Me Ya Sa Phuket Yake Da Muhimmanci Fiye Da Bangkok Ga Mai Saka Jari Na Waje?
A cikin hadadden fayil na ASW da Rhom Bho Property karkashin alamar 'The Title', wanda darajarsa ta kai baht biliyan 47.4, Phuket ta kai kaso 57% na dukkan oda-odar da aka yi, tana ba da kwarin gwiwa game da kudin shiga har zuwa shekara ta 2028.
Dalili mai sauki ne: bukatar Bangkok ta dogara sosai kan lamunin banki na cikin gida da hayar kamfanoni. Amma bukatar Phuket ta dogara kan masu saye daga kasashen waje da kwararar masu yawon bude ido. Karuwar sashen Phuket a cikin backlog, wanda yanzu ya kai kashi 57% na dukkan odar da aka yi, yana nuna cewa kudin waje (foreign capital) yana ci gaba da shiga cikin filayen Thailand duk da rauni a kasuwar cikin gida.
Jama'ar Phuket ba sa sayen benaye kanana masu arha don haya na dan lokaci kamar da. Wanda ke da kasafin kudi na baht miliyan 8-15 a yau, ba yana zabar girman fili ba ne, sai yana zabar tsarin gudanarwa: wanene zai gudanar da hayar, ta yaya lamarin zai kasance a lokacin da ba na yawon bude ido ba (low season), wanene zai biya kayan aiki da za su lalace, kuma ta yaya za a rarraba kudin shiga tsakanin mai gidan da kamfanin gudanarwa.
Alama ta kamfani (brand) a nan hanya ce ta mayar da hadarin gudanarwa zuwa ga kwararren kamfani mai sarrafawa. Wannan shi ke bayyana dalilin da ya sa akwai karin kudi (premium). Yana kuma bayyana dalilin da ya sa backlog yake ci gaba da girma a tsakanin kamfanonin da suka shigo tsibirin da wani cikakken tsarin gudanarwa a shirye, ba kawai gini kusa da bakin teku ba.
Akwai kuma dalili na biyu wanda ba shi da dadi sosai: Mai saye daga Rasha, Kazakhstan, ko China ba zai iya sa ido kansa kan gina gini da gudanarwarsa ba. Sayen gida mai alama (brand) daga kamfani da ke jera hannayen jarinsa a bainar jama'a shi ne, a zahiri, sayen bayyanannun rahotannin kudi, ba kawai tsarin ado na ciki ba.
Menene Dokokin Mallakar Gida Ga Bahaushe A Phuket?
Baƴasan Hausawa da 'yan kasashen waje kadai za su iya mallakar gida a Thailand (freehold) a cikin kaso 49% na fadin gine-gine mai siyarwa a kowane gini na 'condominium', ciki har da gine-gine masu alama (branded projects). Sauran kaso 51% ana samun su ta hanyar 'leasehold' kawai, wanda yawanci yakan kasance na shekaru 30 tare da damar sabuntawa.
Don tabbatar da kudin da ake tura daga waje, dole kudin da mai saye daga waje yake tura zai zo daga wajen kasar Thailand a cikin kudin waje sannan a canza shi zuwa baht a bankin Thailand. Bankin zai bayar da takarda mai suna Foreign Exchange Transaction (FET), kuma babu wannan takarda, Ma'aikatar Filaye (Land Department) ba za ta rijista mallakar 'freehold' ga mai saye daga waje ba.
Ashe Karin Kudin Alama (Brand Premium) Yana Da Amfani Ga Mai Sayarwa Na Gaba?
Anan ne matsala take fara bayyana. Kasuwar tana kimanta cewa gidaje masu alama suna da karin kudi na kashi 20-35% fiye da irin gidajen da ba su da alama a wuri daya. Mai saye na farko yana biyan wannan karin kudi don samun kamfanin gudanarwa da falo mai kyau. Amma mai sayarwa na biyu, bayan shekaru biyar, zai duba farashin kowace murabba'in mita a yankin da kuma ainihin ribar shekarar da ta gabata.
Idan ainihin ribar tana kai kashi 4-5% maimakon 7-8% da aka yi alkawarinsa a takardun talla, karin kudin nan zai bace. Gibin kan bayyana a wuri guda: kashi-kashi da ake talla galibi an kirga su bisa jimlar kudin shiga (gross revenue) a lokacin da gidan ke cikakke a haya, alhali mai gidan yana samun kudinsa BAYAN an cire kudin kamfanin gudanarwa, kudin ruwa da wutar lantarki, kudin ajiya (sinking fund), haraji, da lokutan da gidan ba shi da hayaye a lokacin damina (Mayu zuwa Oktoba).
Abu na biyu: backlog ba tabbacin za a kammala gini ba ne. Thailand ba ta da tsarin da wasu kasashe suke da shi na 'toshe kudi' (escrow account) har sai an gama gini; kudin da aka biya kan tafi kai tsaye ga kamfanin gine-gine domin gudanar da aikin. Kariya ta gaskiya ita ce tarihin kamfanin, yawan ayyukan da ya gama a baya, da tsarin kwangilar sayarwa.
Abu na uku: gefen yammacin tsibirin (west coast) yana cika da gine-gine da sauri. Bang Tao, Layan, da Kamala kowanne yana daukar dimbin sabbin gidaje, kuma gasa don samun masu haya iri daya za ta karu nan gaba, lokacin da backlog na yau ya koma gine-gine cikakke.
Ta Yaya Za Ka San Ko Gidan Da Kake So Yana Da Kimar Saka Jari?
Ga ainihin lambobin da za ka lura da su:
| Bayanin | Adadi/Sharadi |
|---|---|
| Kudin shiga na AssetWise (rabin shekara) | Baht biliyan 5.69, karuwar 57% |
| Backlog (kwangilolin da ba a mika ba) | Baht biliyan 38.18, har zuwa Maris 2026 |
| Kaso na Phuket a fayil na 'The Title' | 57%, jimlar darajar baht biliyan 47.4 |
| Karin kudin alama (brand premium) | 20-35% fiye da gidaje marasa alama |
| Karuwar sayar da villa a Phuket (2025) | 12.9% |
| Ainihin riba (net yield) bayan cire kudade | 4-6% a shekara |
| Kaso na mallakar 'freehold' ga baki | 49% na fadin gini |
Ra'ayi Na Kadarorin Thailand: Wanene Ya Kamata Ya Saka Jari A Phuket Mai Alama?
Idan kasafin kudinka bai kai baht miliyan 5-6 ba, Phuket mai alama (branded) ba don kai ba ne. A wannan matakin, karin kudin alama zai cinye ribar da za ka samu, kuma za ka yi gasa da daruruwan gidaje makamantansu. A wannan yanayin, ya fi kyau ka duba benaye a Bangkok kusa da tashoshin BTS ko MRT, inda masu haya suke zaune tsawon shekara, ba wai kawai wata hudu ba.
Amma idan kasafin kudinka ya wuce baht miliyan 8, sai dabarar ta canza. A nan, muna ba da shawarar zaba aikin da ya cika sharudda uku: kamfanin gine-ginen yana jerawa a kasuwar hannayen jari kuma yana bayyana backlog nasa a fili, kamfanin gudanarwa yana da ayyuka na gaskiya a tsibirin tare da ainihin bayanan kwana (occupancy) da za ka iya tabbatarwa, kuma kwangilar haya BA ta yin alkawarin riba (guaranteed yield) sama da 6% ba, domin irin wadannan alkawuran galibi suna boye tsadar farashin farawa.
Akwai wani mataki mai muhimmanci da mutane da yawa ke kaucewa: ziyarci wurin a lokacin da ba na yawon bude ido ba (low season), ba a watan Fabrairu ba. Watan Yuli ko Satumba za su nuna maka gaskiyar yadda gidan da titunan yake, fiye da yadda watannin da ake yawon bude ido masu yawa suke nuna.
Rashin son jira farashi ya fadi a duk tsibirin dabara mara kyau ce ga duk mai bukatar gida da ya dace da tsarin haya na musamman. Farashin kasuwar farko a gefen yammacin tsibirin yana samun goyon baya daga tsadar filaye, kuma ba abu ne mai sauki ya faɗi gaba daya ba. Abin da ke faruwa shi ne rabuwa: ayyukan da ke da kamfanin gudanarwa mai gaskiya za su ci gaba da tsayawa da farashinsu, yayin da ayyuka marasa karfi za su fara bayar da rangwame da tsarin biyan kudi a bangare-bangare.
Tushen labari: Dzen (hatamatata)